“Er moet stabiliteit zijn en een duidelijk regelgevingskader voor stedelijke vergunningen”

Rita Lufinha Borges is onlangs toegetreden tot het partnerteam van Sérvulo & Associados na ongeveer 18 jaar bij Miranda te hebben gewerkt . Ze vertelde Advocatus dat ze hoopt de uitdagingen waarmee ze te maken heeft gehad, aan te gaan , waaronder het versterken en bijdragen aan de groei van het transactiegebied van de vastgoedafdeling in Portugal en het vergroten van de zichtbaarheid van Sérvulo Latitude.

Wat betreft stedelijke vergunningen , is ze van mening dat er "stabiliteit" en een "duidelijk regelgevingskader" nodig is. De advocate erkent ook dat in de 21e eeuw " het onvermogen om een ​​bepaald stuk grond/gebouw, de oppervlakte en de exacte locatie ervan te identificeren, en wie de eigenaar ervan is, een punt van zorg is."

Wat motiveerde je om Miranda na bijna twintig jaar te verlaten en de uitnodiging van Sérvulo te accepteren?

De uitdaging! Sérvulo is een toonaangevend advocatenkantoor met een reputatie voor uitmuntende kwaliteit en nauwkeurigheid, wat zowel een bron van aantrekkingskracht/interesse als een uitdaging is. Werken bij een toonaangevend kantoor en bijdragen aan de groei ervan, is iets wat me enorm inspireert en me ook uitdaagt als persoon en als professional: streven naar verbetering, groei en leren. Het verlaten van onze comfortzone helpt ons te groeien als professional én als individu.

Aan de andere kant stelt Sérvulo Latitude, het internationale partnernetwerk van Sérvulo, me in staat om contacten te onderhouden met Portugeestalige landen en tegelijkertijd mijn expertise op dit gebied in te brengen. Zo'n uitnodiging kon ik niet afslaan! Het was het juiste moment en de juiste kans deed zich voor.

Je bent als partner bij Sérvulo begonnen. Wat zijn je grootste uitdagingen?

De uitdagingen zijn talrijk. Elke verandering vereist een aanpassing aan een nieuw paradigma en een nieuwe cultuur, zowel op de werkvloer als in de manier waarop de advocatuur wordt beoefend. Maar dat zal het makkelijkste deel zijn. Zowel op persoonlijk als professioneel vlak is Sérvulo een buitengewoon kantoor. Ik voelde me vanaf het eerste moment welkom en thuis. Professioneel gezien hoop ik de uitdagingen die voor mij liggen aan te gaan: het transactiegebied van de vastgoedafdeling in Portugal versterken en bijdragen aan de groei ervan en de zichtbaarheid van Sérvulo Latitude vergroten, met een focus op internationale projecten in de industrie, toerisme, logistiek, infrastructuur en energiesector.

Vastgoed, toerisme en stedenbouw zijn steeds meer met elkaar verweven. Hoe kan een advocaat zich strategisch positioneren om uitgebreide en effectieve diensten te verlenen op deze gebieden?

Het vermogen om een ​​totaalbeeld van projecten te hebben en jezelf te omringen met een multidisciplinair team met de technische expertise om input te leveren voor meer specifieke zaken. Stedenbouw is op dit moment een belangrijk gebied waar het werk zeer gespecialiseerd en uitdagend kan zijn. Het kent veel specifieke aspecten. Stedenbouw is zeer sterk bij Sérvulo en in dit opzicht is het een enorme aanwinst gebleken voor een jurist met een meer transactionele focus zoals ik. Ervaring heeft mij geleerd dat het mogelijk is om een ​​totaalbeeld te hebben, waardoor je potentiële problemen/risico's en kwesties kunt identificeren en anticiperen die verder moeten worden onderzocht in contracten en investeringsstructurering. Om echter effectief te kunnen reageren en je in staat te stellen deze problemen, risico's of kwesties te overwinnen of zelfs op te lossen, is op een gegeven moment vaak meer specifieke ondersteuning nodig. Het is alsof je inzoomt op een specifiek aspect van een project en een operatie uitvoert.

Welke voordelen hebben volgens jou de cliënten van Sérvulo door jou in het team te hebben?

Ik zal bevooroordeeld zijn in mijn antwoord... Misschien een pragmatische, oplossingsgerichte aanpak, zonder kwaliteit en rechtszekerheid uit het oog te verliezen. En natuurlijk internationale ervaring in de Portugeestalige wereld.

Hoe classificeert u het huidige vastgoedlandschap in Portugal en de Portugeestalige markten?

Dit zijn verschillende realiteiten, met verschillende problemen en unieke omstandigheden. Hoewel het kader van wetgeving en rechtsbeginselen hetzelfde is – grotendeels gebaseerd op de reële rechten van ons rechtssysteem (Burgerlijk Wetboek), belangrijke concepten en procedures, zoals registratie bij de belastingdienst en het kadaster, en het verbintenissenrecht uit contracten, waaronder huurovereenkomsten – zijn er veel relevante specificiteiten. Ten eerste omdat elk land zijn eigen wetgeving, praktijken en instellingen heeft. Maar ook omdat de markten zelf verschillen wat betreft de soorten agenten, investeerders en economische omstandigheden, en bijgevolg ook de problemen die zich voordoen. Eén thema is echter gemeenschappelijk: rechtszekerheid, essentieel voor elke investeerder/economisch agent om te investeren en zijn activiteiten te ontwikkelen en in die zin bij te dragen aan de economische ontwikkeling van elk land.

Stedelijke vergunningen blijven een van de grootste uitdagingen in Portugal. Welke wetswijzigingen zou u graag zien om het proces te versnellen en te stroomlijnen?

Er moet stabiliteit en een duidelijk regelgevingskader zijn, niet verspreid over meerdere regels en voorschriften die het moeilijk maken om met enige zekerheid te weten wat er op verschillende locaties gedaan kan worden en hoe. Wanneer we het over stroomlijnen hebben, associëren we dat vaak met het vereenvoudigen van het proces, maar in werkelijkheid zijn er belangrijke stappen, en shortcuts om dingen te vereenvoudigen leiden niet altijd tot goede resultaten. Het bestaan ​​van regels is positief, maar ze moeten wel duidelijk zijn en agenten moeten weten waar ze op kunnen rekenen en binnen een redelijke termijn beslissingen kunnen nemen.

In Portugal is er een probleem dat zelden wordt besproken en veel verwarring veroorzaakt: het ontbreken van een actueel kadaster. De kartering en registratie van het nationale grondgebied is vastgelopen, of in ieder geval vertraagd, maar het leven is doorgegaan – verkopen, erfdelingen, inbezitnemingen en verjaring, goedkeuringen van masterplannen (PDM's), allemaal min of meer in orde, wat betekent dat het niet altijd mogelijk is om het betreffende of gezochte juridische eigendom ter plaatse te identificeren . In die zin zijn het Bupi-project en de wetgeving met betrekking tot de identificatie van gebouwen (stedelijk, landelijk en leegstaand) absoluut essentieel en, naar mijn mening, een prioriteit, omdat ze voorafgaan aan kwesties rond grondgebruik en vergunningen. Het onvermogen om een ​​bepaald perceel grond/gebouw, de oppervlakte en de exacte locatie ervan te identificeren en te weten wie de eigenaar ervan is, is in de 21e eeuw een punt van zorg.

Het is ook belangrijk om te zorgen voor wendbaardere besluitvormingsprocessen binnen een tijdige termijn, wat uiteraard gekwalificeerd personeel vereist. Ten slotte moeten de uitdagingen die gepaard gaan met de integratie van nieuwe technologieën worden aangepakt en geïntegreerd in de respons op de behoeften van verschillende projecten.

Portugals inzet voor toerisme was een nationale inzet en heeft vele positieve resultaten opgeleverd en blijft dat ook doen, onder meer op het gebied van lokale accommodatie. Het kan niet worden genegeerd en het lijkt niet wenselijk om deze inzet terug te draaien.

Is er met betrekking tot toerisme en de beperkingen op lokale accommodaties in verschillende steden ruimte voor een evenwichtiger regelgevingsmodel tussen inwoners en touroperators?

Evenwicht is goed en wenselijk. En er is altijd ruimte voor verbetering. Wetgeving moet gelijke tred houden met de evolutie van een bepaalde sector en van de samenleving zelf, en inspelen op de problemen en angsten die ontstaan ​​en zich blijven voordoen, aangezien de realiteit nooit statisch is; ze evolueert en verandert. Wetgevers moeten de samenleving kunnen begrijpen en begrijpen wat op een bepaald moment belangrijk of essentieel is, maar ook proberen de toekomst te voorspellen, in het besef dat ze de macht hebben om gedrag te vormen/bepalen of te bevorderen. In deze context was Portugals inzet voor toerisme een inzet die veel positieve vruchten heeft afgeworpen en blijft afwerpen, ook met betrekking tot lokale accommodatie. Deze inzet kan niet worden genegeerd en het lijkt niet wenselijk om deze inzet terug te draaien. Er zijn echter aanzienlijke zorgen ontstaan ​​over huisvesting, welzijn en het leven in steden en op het platteland in het algemeen, die aandacht vereisen en maatregelen vereisen. Er zijn veranderingen doorgevoerd om het evenwicht te herstellen waar het is aangetast of aangetast, wat een positieve ontwikkeling is.

Hoe beoordeelt u het huidige regime van gemeentelijke masterplannen (PDM) en de belemmeringen en mogelijkheden ervan voor stedelijke ontwikkeling?

Ik zou liever praten over de status van het kadaster. Inzicht in het grondgebied en de verdeling ervan – wie de eigenaar van het land is, de afmetingen en grenzen ervan, en zelfs de beste bestemming(en) ervoor, wat een veel efficiënter beheer mogelijk maakt. Het in kaart brengen van bestaande gebouwen, of ze bruikbaar zijn en onder welke voorwaarden. De werkzaamheden die al gaande zijn en nog uitgevoerd moeten worden op dit gebied, zijn absoluut cruciaal om te begrijpen wat er al bestaat en om te bepalen hoe de grond en de bestaande gebouwen het beste effectief gebruikt kunnen worden.

Er is consensus over de noodzaak om stadsvernieuwing te stimuleren. Welke juridische obstakels bestaan ​​er nog?

Er zijn obstakels die specifiek zijn voor een bepaald gebied, zoals een historische wijk, of voor een bepaalde context, zoals een economische. Sommigen klagen over overmatige bureaucratie, de complexiteit en de versnippering van regelgeving, heffingen en bijbehorende belastingen. Er is hard aan gewerkt om dit aan te pakken. De hausse in de renovatie van historische centra begon bijvoorbeeld toen de huurwetgeving in 2006 ingrijpend werd gewijzigd. Het huurstelsel was, en is tot op zekere hoogte nog steeds, een obstakel. Een andere is de verspreide en in veel gevallen zeer technische wetgeving, met strenge stedenbouwkundige eisen.

Maar er zijn ook obstakels van een andere, even belangrijke aard die niet genegeerd kunnen worden: veel eigenaren zijn ondergekapitaliseerd, kunnen de renovatie van hun panden niet financieren en vragen zich ongetwijfeld af wat ze ermee aan moeten en of deze investering de moeite waard is. De onzekerheid van de pandemie, oorlog en andere wisselvalligheden hebben geleid tot instabiliteit in het aanbod en hogere materiaalkosten. Het is niet voldoende om wetgeving te creëren of bepaalde obstakels van geval tot geval weg te nemen. Soms werkt het als een deken, die de ene kant bedekt, maar de andere kant blootlegt... Er zou een forum moeten zijn waar eigenaren, technici/bedrijven, financiers en overheden elkaar kunnen ontmoeten om het vinden van oplossingen te vergemakkelijken, zelfs als ze van geval tot geval verschillen.

Welk stempel wilt u drukken op Sérvulo?

Ik wil geen indruk achterlaten. Maar ik wil graag bijdragen aan de groei van Sérvulo op de internationale markt: een internationaal georiënteerd advocatenkantoor met stevige voeten in Portugal. Het klinkt bijna cliché, maar het is een typisch Portugees gevoel…

Wat is het beste advies dat u ooit tijdens uw carrière hebt gekregen?

Er waren twee lessen die een blijvende indruk op me hebben gemaakt en die, als je erover nadenkt, elkaar aanvullen. De eerste leerde ik van mijn cliënt toen hij me een verhaal vertelde – ik weet niet of het verzonnen of echt was, maar als jonge stagiaire destijds geloofde ik dat het echt was – waarin hij, tijdens een bezoek aan een collega in de provincie, het geluk, of ongeluk, had een bijeenkomst bij te wonen tussen die collega en een van zijn cliënten. Tijdens deze bijeenkomst raadde de collega de cliënt, die ernstige problemen had met een buurman die essentieel irrigatiewater afleidde, aan om "te wachten" op de buurman en, wanneer de buurman kwam opdagen om het water af te leiden, hem een ​​pak slaag te geven. Mijn cliënt vertelde me dat hij geschokt was door wat hij hoorde, maar dat de oudere collega hem uiteindelijk had gezegd dat hij moest kalmeren, omdat dit een ingewikkeld waterprobleem zou veranderen in een simpele kwestie van fysiek geweld. Het is duidelijk nooit bij mijn opdrachtgever opgekomen, en ook niet bij mij, om zoiets aan te raden of geweld of voldongen feiten te bepleiten. De boodschap was anders en die bleef me bij: probeer, zelfs en misschien wel juist in de meest complexe kwesties, een oplossing te vinden die eenvoudig en effectief is.

De tweede les kwam toen ik hoorde dat cliënten geen juridische verhandelingen willen lezen; ze willen antwoorden en oplossingen. Daarom moet het antwoord op een vraag van een cliënt altijd beginnen met een "ja" of "nee", en, nou ja, een "het hangt ervan af" is ook acceptabel, gevolgd door een uitleg, die de cliënt al dan niet mag lezen, maar dat is aan hem of haar. In wezen vullen deze twee elkaar aan in dit advies: wanneer u met een probleem wordt geconfronteerd, begrijp dan het probleem, breng het terug tot de essentie, geef een duidelijk antwoord en bied oplossingen die eenvoudig en haalbaar zijn. Dit betekent niet dat u de cliënt in de beslissing vervangt, laat staan ​​dat u de wet negeert.